第5回 「多摩川住宅が指定されている『一団地の住宅施設』って何?」


多摩川住宅では昭和39 年に、はむね団地をはじめとする複数の分譲住宅、東京都住宅供給公社の賃貸住宅などで、「一団地の住宅施設」という都市計画が一体的に指定されています(下図参照)。
これは、一定の土地利用計画(建ぺい率・容積率など)に基づき、良好な住環境を有する住宅、及び、生活利便の増進に資する公共公益施設(道路・公園、上下水道、教育文化施設など)を集団的に整備することで、良好な住宅市街地を形成するために定められたものでした。
建設後40 年以上経過した多摩川住宅では、建物の老朽化や設備の老朽化・陳腐化(エレベーター未設置等)に係る問題解決に向けて、今後建替え等の再生が必要となってきます。ところが、多摩川住宅では昭和39 年当時の計画戸数・建ぺい率・容積率などが定められたままのため、このままでは建替えの実現は困難です。そのため、国土交通省ではこのようなケースへの対応策として、都市計画運用指針の中で“「地区計画」という別の都市計画を定めて引き続き良好な居住環境を確保した上で「一団地の住宅施設」を廃止することが望ましい”と示しています。
この指針を受け、多摩川住宅では平成23 年11 月に、「地区計画」を活用した街づくりを推進すること等を目的とした「多摩川住宅街づくり(地区計画)協議会」を、行政と協働して発足させています。

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第4回 「建築物が作る日影についても法規制があるの?」


日本では1970年代に入ると、様々な市街地において中高層建築物が建築るようになり、住宅地における日照阻害などの問題が顕在化するようになってきました。日照阻害については、これまで民事上の相隣問題として当事者間の話し合いで解決すべきものとされてきましたが、日照権訴訟が頻発したことなどを背景に、1973年から1976年にかけて国会で議論を重ねた結果、現在は一定のルールとして「日影規制(建築基準法第56条の2)」が制定されています。
 この「日影規制」は、日影が落ちる土地が商業地域、工業地域、工業専用地域以外の場合に適用されますので、住居系の用途地域である多摩川住宅一帯でも、一定の高さを超える建築物には適用されます。私たちの建替え後の住棟も、周辺に発生させる日影に配慮して計画する必要があるわけです。

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第3回 「建築物の高さにはどのような制限があるの?」


市街地における建築物は、通風・採光等の住環境を確保したり、街並み景観としての統一感を守ったりするために、第2回でご紹介した「用途地域」などの地域の特性に応じて一定の高さまでしか建てられないように制限されています。
多摩川住宅では、以下のような高さ制限が定められています。この他にも、日影による規制などで高さが制限されることがあります。

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第2回 「用途地域って何?」


私たちが住む市街地には住宅・商業施設・オフィスビル・工場など色々な用途の建築物が存在しますが、これらが街の中で無秩序に混在すると、住環境が保護されなかったり、商業・工業の利便性を損なったりする恐れがあります。
そのため、各行政の都市計画では、住居・商業・工業などの各用途の適正配置を目的に、一定のエリアごとに「用途地域」というものを定めて建築できる建物用途を制限することができるようになっています。 右図の通り「用途地域」は住居系・商業系・工業系の3つに大きく分類され、規制の厳しさに応じて更に細かく12 種類に分かれています。
なお、住居系の土地利用が中心である多摩川住宅の一帯では「第一種中高層住居専用地域」と「第一種住居地域」が定められています。

第1回 『建ぺい率・容積率って何?』


マンションを始めとする建築物は、建築基準法Q&A_01
という法律で色々なことが定められていますが、 その中の基本的な内容の1つとして「建ぺい率」 「容積率」という言葉が出てきます。
建ぺい率は、敷地に対する建築面積(敷地の真上から見た時の外壁等の中心線に囲まれた部分の面積)の割合を、容積率は、敷地に対する延床面積(建築物の各階全ての床面積の合計)の割合を指します。これらにより、建てられる建築物のボリューム感はある程度決まってくることになります。

 

立替えQ&Aについて

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